Marktdaten und Faktoren
Sachwertfaktoren
Das für den Landkreis Merzig – Wadern angewandte Ableitungsmodell für Sachwertfaktoren ist nachfolgend beschrieben:
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Objektart |
Ein-und Zweifamilienhäuser – freistehend, Reihen- und Reihenendhaus, Doppelhaushälfte |
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Nach Lageklassen: ( lagebezogenes Bodenrichtwertniveau) bis 60 €/m², 90 €/m², 120 €/m², 150 €/m², 220 €/m² |
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Voraussetzungen |
kein Neubau, kein Erstverkauf, kein Fertighaus |
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Nutzung |
i.d.R. unvermietet |
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NHK Modell |
NHK 2010 (SW-RL), Diff. nach Gebäudeart, Dachform*, Anpassung an die Objektgröße** |
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Bezugsgröße |
BGF nach DIN 277:2005 |
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BPI |
aktueller Index (quartalsweise) Deutschland insgesamt |
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GND |
Gesamtnutzungsdauer entsprechend der Standardstufe gewichtet |
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RND |
Restnutzungsdauer entspr. GND abzügl. Alter unter Berücksichtigung von ggf. erfolgter Modernisierungen (Modernisierungspunkte gem. Sachwertrichtlinie) |
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Alterswertminderung |
linear |
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besonders zu veranschl. Bauteile - Einrichtungen |
Nach Erfahrungssätzen ansetzen, ggf. pauschalieren der in üblichem Umfang vorhandenen Bauteile *** |
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Außenanlagen |
prozentual (3%-8% des Sachwertes der baulichen Anlagen) |
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Nebengebäude |
wertmäßig berücksichtigt |
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Bodenwert |
lagebezogen (40 €/m², 60 €/m², 90 €/m², 120 €/m², 150 €/m², 180 €/m², 220 €/m² für den Perler Raum |
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b.o.G. |
besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale (möglichst schadensfreie Objekte) |
* siehe Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 2012: 12 (Anlage 1).
** Abhängigkeit der NHK 2010 von der Bruttogrundfläche für Ein- und Zweifamilienhäuser (siehe Korrekturfaktoren für die Objektgrößenanpassung nach Sprengnetter, 2020: 3.01.1/1/4 ff BGF bezogene NHK 2010, 3.01.2/2)
*** siehe Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 2012: 49 (Anlage 5).
Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser ohne die Gemeinde Perl 2017 nach NHK 2010
Abgeleitete Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Perler Raum 2017 nach NHK 2010
Liegenschaftszinssätze
Einfamilienhäuser freistehend
(bei Anwendung im Raum Perl – sachverständig würdigen)
Das für den Landkreis Merzig-Wadern angewandte Ableitungsmodell für Liegenschaftszinssätze ist nachfolgend beschrieben:
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Objektart |
Einfamilienhäuser: freistehend |
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Nutzung |
i.d.R. unvermietet |
| Rohertrag |
Marktüblich erzielbare Nettokaltmiete |
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BWK |
Pauschalisiert Bewirtschaftungskosten für Ein- Zweifamilienhausgrundstücke* |
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Reinertrag |
Rohertrag abzgl. Bewirtschaftungskosten |
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GND |
entsprechend der Standartstufe (Ausstattung) gewichtet |
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RND |
Gesamtnutzungsdauer abzgl. Alter; ggf. mit modifizierter RND (Anlage 4 SW-RL) |
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Bodenwert |
Bodenrichtwert lageangepasst |
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b.o G. |
besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale |
* pauschalisierte Bewirtschaftungskosten (Anteile des Vermieters) in v. H. der Nettokaltmiete für Einfamilienhausgrundstücke / Zweifamilienhausgrundstücke (vgl. Sprengnetter 2020: 3.05., 4.3)
Formel (linear) zur Berechnung der Liegenschaftszinssätze
P=(RE/(KP+/-boG)-((q-1)/(qRND-1))*((KP+/-boG-BW)/(KP+/-boG)))*100
P Zinsfuß
RE Reinertrag
RND Restnutzungsdauer
KP Kaufpreis
BW Bodenwert
boG besonders objektspezifische Grundstücksmerkmale
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Liegenschaftsrestnutzungsdauer in Jahren |
15 |
20 |
30 |
40 |
50 |
60 |
70 |
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Zinssätze |
1,30* |
1,65 |
2,15 |
2,50 |
2,75 |
2,95 |
3,15 |
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Die Anwendung der mit * gekennzeichneten Daten erfordern eine besondere sachverständige Würdigung. |
Literaturverzeichnis
Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, 2012. Bekanntmachung der Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL). Vom 5. September 2012. In: Bundesanzeiger (Hrsg.), Bekanntmachung. Veröffentlicht am Donnerstag, 18. Oktober 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1, Berlin, 12, 49.
Sprengnetter Immobilienbewertung, 2020. Marktdaten und Praxishilfen Band 3. Sprengnetter Verlag und Software GmbH, Sinzig, 3.01.1/1/4 ff, 3.01.2/2, 3.05 ff, 4.3 ff.