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Gutachten (Grundstücke und Gebäude)

Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Wer erstattet ein Verkehrswertgutachten?

Für individuelle Wertermittlungen von

• bebauten Grundstücken
• unbebauten Grundstücken
• Rechten an Grundstücken

erstattet der Gutachterausschuss ein Gutachten über den Verkehrswert.

Gutachten über den Verkehrswert können auch von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Grundstücksbewertung, zertifizierten Sachverständigen und sonstigen Sachverständigen erstellt werden.

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?

Für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken und Grundstücksteilen einschließlich seiner Bestandteile sieht die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) drei Verfahren vor:

  • das Vergleichswertverfahren
  • das Ertragswertverfahren
  • das Sachwertverfahren

Diese in langjähriger Praxis bewährten Verfahren ergeben in der Regel zunächst Zwischenwerte, die unter Berücksichtigung der Gegebenheiten des örtlichen Grundstücksmarktes an den Verkehrswert heranzuführen sind.

Das Vergleichswertverfahren ermöglicht, sofern genügend Vergleichspreise zur Verfügung stehen, durch den direkten Bezug zu Marktvorgängen eine unmittelbare Ermittlung des Verkehrswertes. Das Verfahren wird vor allem bei Grundstücken angewandt, die mit weitgehend typisierten Gebäuden bebaut sind, z.B. Garagen, einfachen freistehenden Eigenheimen, Ferienhauswohnungen sowie Eigentumswohnungen.

Das Sachwertverfahren ist bei Grundstücken anzuwenden, bei denen die Erzielung eines Ertrages durch Vermietung oder Verpachtung nicht im Vordergrund steht. Dies gilt überwiegend für individuell gestaltete Ein- und Zweifamilienhaus-Grundstücke und Gewerbeobjekte im ländlichen Raum, besonders wenn sie eigengenutzt sind.

Das Ertragswertverfahren wird vorzugsweise angewendet, wenn der aus dem Grundstück nachhaltig erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung für den Wert des Grundstücks ist. Das Verfahren kommt z.B. in Betracht bei Mietwohngrundstücken, gemischt genutzten Grundstücken (teils Wohn-, teils gewerbliche, freiberufliche oder öffentliche Nutzung), reinen Geschäftsgrundstücken sowie gewerblich genutzten Grundstücken.

Da selten genügend Vergleichspreise vorliegen wird das Ertragswert- bzw. Sachwertverfahren häufig angewendet. Wobei in der Regel beide Verfahren durchgeführt werden. Eines der Verfahren wird jedoch nur als Kontrolle des bevorzugten Verfahrens angewendet.

Entsprechend der Güte der vorhanden Daten werden, um ein marktkonformen Wert zu erhalten, die Ergebnisse der verschiedenen Verfahren gewichtet.

Gebühren des Gutachterausschusses (gültig ab 01. Oktober 2015)

Die Amtshandlungen des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle sind gebührenpflichtig. Die Gebühren bemessen sich nach der Verordnung über die Erhebung von Gebühren durch die Gutachterausschüsse (GutGebVO). Die Kosten der Amtshandlungen für Gerichte und Justizbehörden werden nach dem Gesetz über die Entschädigung von Zeugen und Sachverständigen (ZSEG) ermittelt.
Gutachten

Gebühren Gutachten
Gebühren Gutachten

Gebühren zuzüglich 19 % Mehrwertsteuer !

Gutachten über den ortsüblichen Pachtzins nach § 5 Abs. 2 BKleinG 150 – 250 €

Für nachträglich fortzuschreibende vom Gutachterausschuss erstellte Gutachten auf einen späteren Bewertungsstichtag bei gleichbleibenden wertbeeinflussenden Merkmalen wird die Gebühr unter Berücksichtigung dieses geringeren Aufwands um 10 bis 50 % ermäßigt.
Sind im Zusammenhang mit der Gutachtenerstattung deutlich über den üblichen Rahmen hinausgehende Mehrarbeiten erforderlich (z. B. bei fehlenden oder nicht verwertbaren Bauunterlagen, bei Wertermittlungen zu verschiedenen Stichtagen und Ähnliches), wird die Gebühr unter Berücksichtigung dieses Mehraufwands um 10 bis 100 % erhöht.
Sind in einem Gutachten auch Rechte Dritter zu bewerten, die den zu ermittelnden Wert des Grundstücks oder Rechts mindern, wird der Gebühr die Summe der Werte des unbelasteten Grundstücks oder Rechts und der wertmindernden fremden Rechte zu Grunde gelegt, auch wenn die Ermittlung der wertmindernden Rechte selbst nicht ausdrücklich beantragt war.

Beispiele Gebührenrechnung

Verkehrswert  bebaut  unbebaut
100.000 Euro 1.100 Euro 750 Euro
200.000 Euro 1.600 Euro 1.050 Euro
300.000 Euro 2.000 Euro 1.250 Euro
400.000 Euro 2.200 Euro 1.350 Euro
600.000 Euro 2.550 Euro 1.550 Euro

(alle Werte zzgl. 19 % Mehrwertsteuer und Nebenkosten)

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